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房地产开发中市场主体信用缺失的经济学分析与解决思路

时间:2021-01-30
本文摘要:摘除要从政府监督房地产开发的角度到达,通过对房地产开发中市场主体的不诚信和原因,建立完整的政府监督管理机制和信用制度,从源头预防房地产交易中的不诚信和不道德。关键词房地产市场主体信用分析房地产业作为国民的支柱产业在我国经济建设中发挥着重要的作用。

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摘除要从政府监督房地产开发的角度到达,通过对房地产开发中市场主体的不诚信和原因,建立完整的政府监督管理机制和信用制度,从源头预防房地产交易中的不诚信和不道德。关键词房地产市场主体信用分析房地产业作为国民的支柱产业在我国经济建设中发挥着重要的作用。房地产开发市场主体————由于建设、设计、施工、监理单位的信用缺陷,工程竣工检查、按计划交付使用、成功处理产权,伤害住房所有者的合法权益,相当于房地产开发监督管理部门3354——政府职能部门的工作随着主义市场经济体制的日益完善,政府拒绝致力于建设公平的市场竞争环境,因此加强政府监督管理,建立和完善信用制度很重要。

1房地产开发中市场主体信用缺陷的主要表现是为了加强城市房地产的管理,政府职能部门在建设项目期阶段实行行政许可,承担以前的监督管理责任。行政机关执行行政许可是基于申请人管理其申请资料的实质真实性,因此依然展开相关数据,如计划主管部门批准《工程规划许可证》时,计算建设部门报告的施工图建筑面积,留给机会主义者另外,行政机关没有轻审、再管理的现象,建设、施工单位有机会擅自变更计划指标。

目前我国房地产开发中各市场主体的信用缺陷主要反映在毕业论文http://www.lw54.com (1)的违法建设中。反映在不遵循项目基本建设程序中,处理了相关的行政许可申请,前期申请不完全,产生了工程质量安全隐患。(2)前期反映在部分建设部门虚报建筑面积,施工图的实际建筑面积小于申报《工程规划许可证》的建筑面积。

处理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸,不同的图纸有两套引起了超建设的现象。绿地率接近拒绝预约计划。(三)执行阶段。反映部分建设、施工单位在执行项目过程中有意违反设计条件,如擅自改变轴线方位,加上楼上建设,使实际建筑面积达到《工程规划许可证》批准的面积。

(四)完成阶段。反映在一些建设部门,带钱逃跑、失踪,建设项目不能按长时间的程序进行竣工检查申请,购房者不能办理产权证,有些给物业管理带来“后遗症”。2信用缺陷原因的经济学分析从经济学角度看,这些现象的发生与市场监督管理机制的不完善、人的机会主义偏向和限制理性有关。

(一)从制度经济学的角度分析信用缺陷的原因。从制度经济学的角度来看,信用缺陷的本质是经济人的机会主义不道德偏向。

根据威廉森的定义,机会主义偏向是指人们用不忽视一切的手段谋取自己利益的不道德偏向。现在政府的管理不能给机会主义者不利的条件。房地产开发周期长,环节多,参加的市场主体多,管理部门多,管理部门之间缺乏有机联系,因此不存在“轻审再管理”现象,管理措施有效实施,管理制度不完善,经常管理真空地带。行政管理的不完备,是在知道市场主体的不道德的情况下发现的,即使被调查也只是支付罚款,罚款的数量比那个更经济利益,几乎发挥强有力的威慑力。

市场主体自由选择了不诚实,但受到惩罚,仍然取得了额外的经济效益,可以说明我们现在的制度决定了不利于不诚实的不道德。毕业论文http://www.lw54.com根据制度经济学,房地产开发主体的机会主义不道德几乎不可能根治,但通过制度建设,依靠内部和外部两种强制力约束市场主体的不道德,市场主体遵守承诺,遵守承诺的可能性(2)从信息经济学的角度分析信用缺陷的原因。从信息经济学的角度来看,信息的不平面是房地产开发中市场主体所知道的根源。信息不是平面的,而是偏向市场主体的机会主义来表现,这种偏向分为事前、事后两种,事前称为逆自由选择,事后称为道德风险。

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在前批准阶段,不对称信息导致市场主体的反向自由选择。比如批准《建设工程规划许可证》时,建设部门告诉审查部门不计算建筑面积,以机会主义的动机虚报建筑面积。

建设部门过去有虚报建筑面积的不道德行为,但不知道行政管理部门的应对措施。这主要有三个理由。

一是房地产开发周期长,同一单位有多个项目交叉运行的可能性,前一个项目不存在,没有竣工检查,后一个项目又展开前期批准。二是房地产开发数量多,一部分是为项目开发正式成立的项目公司,行政管理部门很难分辨是否知道a公司的不道德,是否应该记录在b公司的头上。

三、在一些建设审查权的劳动改造中,市、区二级审查机构不能知道某市场主体过去是否知道不道德。在建设阶段,不对称信息会引起市场主体道德风险的不道德,即管理部门无法监督市场主体的行为所带来的风险。

管理部门管理的目标是以全球性为重点,轻视和培育诚实的市场,明确的项目管理多采用抽取的方式和对违反行为的处罚。市场主体利用这一管理不善,擅自变更计划指标,在建设项目竣工检查、按时交货、产权处理等方面可能留下后遗症,严重伤害了房屋所有者的合法权益。毕业论文http://www.lw54.com虽然市场主体没有机会主义偏向,可能知道不道德,但知道市场主体会自由选择长胜,是博弈论的过程。如果知道的短期利润扣除小于多年的利润损失,他不能选择自由知道。

目前,对市场主体知道不道德的处罚机制促使市场主体自由选择。例如,超强面积建设,以厦门为例,建设超过1m2,计划管理部门根据计划规则对违法建设部门展开处罚,处罚标准依据违法建设部分土建工程费用的60%即180元/m2。

土地部门拒绝建设部门补充超建设部分的土地费用,房地产售价在5 000元/m2左右,收益和费用相抵,依然有3 000元/m2以上的盈余,超建设效用太大。


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